Bentornati nel 2015. È l’alba di una nuova crisi del mattone e la clessidra del tempo farà diversi giri all’indietro. Crollo delle transazioni, prezzi in discesa e investimenti immobiliari dimezzati: anche Milano, città che traina tutto il settore in Italia, pagherà già dal 2020 le dure conseguenze della pandemia di coronavirus. Almeno per i prossimi tre anni quello delle case, degli uffici e dei negozi non sarà più il bene rifugio che si rivaluta sempre più col passare dei semestri. Ma se si legge tra le righe delle previsioni dell’Osservatorio Immobiliare Nomisma, si intuisce anche che chi dispone di liquidità immediata troverà opportunità fino a qualche mese fa inimmaginabili.
Fonte: Osservatorio Immobiliare Nomisma
Compravendite in picchiata
Il report del 20 marzo 2020 di Nomisma esordisce mettendo nero su bianco che «gli effetti della pandemia e del lockdown paiono devastanti se osservati attraverso le previsioni del numero di compravendite residenziali. La pressoché totale impossibilità di promozione e il progressivo indebolimento del tessuto economico del Paese porteranno a un drammatico inaridimento del mercato immobiliare». Ecco il primo fattore di crisi: il numero di nuovi acquisti di case.
Nel 2019 il numero di transazioni a Milano si è attestato a 26.226, in una parabola ascendente che era iniziata all’indomani della crisi, nel 2012, con 14.558 compravendite. Il coronavirus segna ora il nuovo spartiacque: assisteremo a un crollo verticale delle compravendite, pari al -20% nel 2020 (21.178) e del -18% nel 2021 (17.569). Se l’anno scorso si vendevano cinque nuove case a Milano, al 31 dicembre 2020 una rimarrà invenduta, addirittura due alla fine del 2021. Bisognerà aspettare il 2022 perché la curva torni a risalire (18.143 transazioni) dallo stesso punto del 2015 (18.042).
Sono due i fattori che renderanno inevitabile questo calo della domanda: «La perdita di posti di lavoro, con il conseguente aumento della propensione al risparmio, e la crisi di liquidità delle imprese». Dati che rendono oscuro tutto lo scenario immobiliare italiano, considerato che ogni anno su venti case vendute in tutto il territorio nazionale, una è proprio milanese. Non sorprende dunque che la contrazione delle vendite nel settore immobiliare in Italia toccherà il -33% (da 604 mila nel 2019 a 407mila nel 2021): per ogni anno che passa, rimarranno abbassate le tapparelle di un appartamento, villetta a schiera o attico ogni tre.
Fonte: Osservatorio Immobiliare Nomisma
Il tracollo degli investimenti
Capitolo secondo: gli investimenti immobiliari. «Se volessimo cumulare gli effetti triennali della crisi, nello scenario ottimistico il calo sarebbe di 54,5 miliardi di euro, in quello pessimistico di 113 miliardi», ha spiegato Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma. Senza contare il calo di fatturato nel settore corporate (cioè non residenziale): «Parliamo di una perdita tra i 9,4 e i 18,3 miliardi di euro». Che cosa significa “scenario ottimistico” e “scenario pessimistico” di questa crisi lo precisa sempre Dondi: «Partendo da una previsione che però è già stata superata dagli eventi, ne abbiamo proposte altre due che dipenderanno dalla durata della crisi, dall’entità dei provvedimenti e dalle azioni di stimolo che verranno messe in campo. La prima è quella soft, forse quasi ottimistica. La seconda è quella hard, decisamente drammatica, ma che non è escluso possa anche peggiorare». Lo scenario soft ipotizza un’uscita in tempi rapidi dall’emergenza sanitaria, provvedimenti consistenti ed efficaci e una ripresa immediata delle attività e dei servizi: il Pil italiano nel 2020 perderà circa 2 punti percentuali, con una prima ripresa solo nel 2022. Lo scenario hard invece ipotizza una minore efficacia dei provvedimenti statali, per una ripresa lenta e differenziata delle attività economiche: il Pil crollerebbe del -8% nel 2020, con una coda recessiva che investirà tutto il biennio successivo.
Dunque, seguendo i dati di Nomisma, si capisce che lo sliding doorè già realtà. Partendo dai 12,3 miliardi di euro di investimenti dello scorso anno, dal 2020 si possono tracciare due strade. Da una parte abbiamo la parabola degli investimenti che, se non si fosse stata l’emergenza sanitaria, sarebbe dovuta crescere fino a toccare i 13,1 del 2022. Dall’altra parte, dato il verificarsi della pandemia e delle sue conseguenze, si delinea la previsione di un crollo a 8,9 miliardi di euro nell’ipotesi migliore, a 4,3 in quella peggiore. Nonostante le stime nel settore corporate siano di carattere nazionale, non è difficile capire quale sarà il destino di Milano. Nel 2019 un investimento su tre ha avuto luogo nel capoluogo lombardo (4,3 miliardi su 12,3 totali): sarà qui che si avvertiranno in modo più consistente gli effetti della nuova crisi immobiliare.
Fonte: Osservatorio Immobiliare Nomisma
Prezzi in calo, zona per zona
E infine ci sono i prezzi. «Questa componente, che faticosamente si stava allineando al ritrovato dinamismo del settore, proprio sul più bello ricevere un colpo mortale», prosegue Dondi. «Il calo è più contenuto rispetto alle precedenti analisi: l’impatto iniziale sarà tutto sommato contenuto, poi seguirà una rigidità molto forte. Questo però è un elemento che mostra un’inefficienza del mercato. Come ha dimostrato la crisi del 2008, di fatto allunga i tempi per il ritorno a una normalità».
Per quanto riguarda Milano, la flessione dei prezzi peserà molto sullo sviluppo del mercato metropolitano, arrestando il filotto di tre anni consecutivi con un segno positivo. Il nuovo trend previsto rimarrà sotto lo zero per i prossimi tre anni: -1% nel 2020, -1,9% nel 2021 e -1,3% nel 2022. Che cosa vuol dire a livello pratico? Per rispondere bisogna prendere in considerazione la media dei prezzi per metro quadro nelle diverse zone della città nel 2019. Il valore medio di una casa in centro era di 5.092 euro al metro quadro, 3.355 in zone appena fuori dal centro-città, fino a scendere a 1.977 euro in periferia. Per fare degli esempi, un bilocale da 45 metri quadrati in zona Niguarda nel 2019 costava in media 151 mila euro: nel 2020, lo stesso appartamento sarà venduto a 149 mila euro, 144 mila nel 2022. Se un monolocale da 30 metri quadrati in zona Darsena/Navigli costava fino all’anno scorso circa 101 mila euro, oggi il suo prezzo tocca i 99 mila e nel 2022 scenderà di altri 3 mila euro. Non diverso il discorso in periferia: alla Barona un appartamento da 100 metri quadri poteva essere venduto anche a 198 mila euro, ma già da quest’anno il prezzo calerà di oltre 2 mila euro, fino a costare circa 189 mila euro fra due anni.
Insomma, grazie al crollo della domanda nel settore immobiliare post-Covid, potrebbero essere molte le occasioni da cogliere in tutte le zone di Milano per chi potrà permettersi di investire sin da subito. Il problema vero è che non saranno in molti ad avere la liquidità pronta per compensare le perdite di chi, al contrario, si trova nella posizione di dover vendere: «Per il prossimo triennio nel settore residenziale stimiamo un calo del fatturato sul territorio nazionale di 49 miliardi di euro nell’ipotesi migliore, addirittura di 122 miliardi nell’ipotesi peggiore», conclude Dondi.
Siamo all’alba di una nuova crisi del mattone. Ma nessuno sa ancora dire se e soprattutto quando potrà tornare a essere il bene rifugio dell’epoca pre-Covid.
