Poche spese di gestione e trasporti efficienti. Sono questi, secondo un sondaggio di immobiliare.it, due degli elementi che contano nella scelta di una casa. I servizi, a partire dalla presenza di una fermata della metropolitana, sono fondamentali per il 63% di chi cerca una sistemazione. Tuttavia, i progetti di ampliamento della metro a Milano procedono tra cantieri a singhiozzo, ritardi e ricorsi. Il prolungamento settentrioinale della linea rossa (M1), che al momento fa capolinea a Sesto San Giovanni, ad esempio, è in ballo da un decennio. Rinvii e incertezze rischiano di essere non solo un disagio per i cittadini, ma anche un danno economico.
Mappa della metropolitana di Milano
(Fonte: Wikimedia Commons)
Aspettando la metro – La metropolitana, fin da quando ne viene annunciata la costruzione, genera aspettative che in alcuni casi hanno una ricaduta sull’economia delle zone interessate dai futuri binari. Ad esempio, la linea lilla (M5) è stata accolta con grande entusiasmo nel quartiere Isola: «Quando nel 2014 è stata inaugurata la parte Zara-Isola-Garibaldi, noi come distretto di commercianti abbiamo fatto una festa che si chiamava “Arriva la lilla e l’Isola balla”» ricorda Pier Vito Antoniazzi, presidente dei commercianti del quartiere. Con la lilla sono arrivate le sponsorizzazioni delle stazioni, a partire dalla fermata San Siro Stadio “firmata” DAZN, ma anche la movida e una crescita dei prezzi degli immobili.
Una questione di credibilità – Il settore immobiliare ha un legame piuttosto stretto con i trasporti. Lo spiega Oliviero Baccelli, direttore del master “MEMIT – Economia e management dei trasporti” dell’Università Bocconi: «L’accessibilità di una determinata area è un elemento fondamentale per le scelte localizzative delle imprese. A Milano ad esempio è evidente lo sviluppo di Citylife intorno alla fermata della metro. Ma anche i progetti di sviluppo di aree dedicate a eventi sportivi, sia lo stadio nuovo piuttosto che la nuova arena per i giochi olimpici, sono partiti dalla possibilità di muovere in tempi molto rapidi grandi numeri di visitatori». Perché tutto ciò sia possibile, però, servono tempismo e credibilità. «Purtroppo a Milano ci sono progetti come quello della linea 1 fra Sesto San Giovanni e Cinisello Balsamo, un progetto di un chilometro e mezzo circa che è ancora fermo» commenta Baccelli.
Le tratte bloccate – Il prolungamento della M1 non è l’unico piano fermo. Anche l’estensione della lilla fino a Monza vacilla e accumula anni di ritardo (per ora tre). La linea blu (M4) avrebbe dovuto essere pronta, almeno in parte, per Expo 2015. Invece, di proroga in proroga, le prime stazioni hanno aperto solo a novembre 2022 e il tratto Dateo-San Babila dovrebbe essere inaugurato a giugno 2023. Eppure, Milano non sembra aver ancora perso la sua credibilità: nel 2022, in vista dell’apertura della M4, le zone toccate dalle nuove fermate (Forlanini, ma anche San Cristoforo) hanno registrato una crescita di interesse su Immobiliare.it. «In una città da 5mila euro a metro quadro, zone che costano un po’ di meno sono ambite. Se lì metti l’asse della metro, prendono valore. Perché Milano se dice che fa la metro è credibile. Roma con la linea 3 non ha preso valore» spiega Carlo Giordano, membro del board di Immobiliare.it.
La fermata Gorla della linea rossa (M1) di Milano (Fonte: Wikimedia Commons)
La città senza periferia – La progressiva estensione della metro serve a connettere al centro sempre più zone dell’hinterland. In questo modo, sostiene il professor Baccelli, la pressione sul centro si dovrebbe allentare un po’: «L’obiettivo ultimo per l’integrazione tra sistema ferroviario e metropolitana è proprio quello di ridurre la pressione sulle aree centrali non solo dal punto di vista del traffico, ma anche dal punto di vista dei valori immobiliari che altrimenti avrebbero una differenza ancora più marcata tra aree di maggior valore in centro e aree di minor valore in periferia». La metro, però, da sola non basta. Serve anche un lavoro di riqualificazione. Al Portello, nella periferia di Milano, ad esempio, la spinta è arrivata dall’apertura di un centro commerciale nel 2004: secondo le stime di immobiliare.it, il valore degli immobili è cresciuto del 34% in cinque anni.
Verso le case green – La metro ha un peso significativo nella scelta e nei prezzi delle case, ma non è detto che lo mantenga. Secondo immobiliare.it, ora la priorità di chi cerca casa sono i bassi costi di gestione dell’abitazione. E il dibattito europeo sulle “case green” potrebbe cambiare le carte in tavola: «Il valore di un immobile non dipende più solo da quanto è connesso, da se si trova in una zona bella della città o da quanto è recente, ma anche dalla sua classe energetica» conclude Giordano.
