«Ci aspettiamo che l’azione dell’esecutivo porti a scongiurare l’introduzione di un provvedimento che sarebbe devastante per l’Italia e che, invero, ha già iniziato a danneggiare il nostro mercato immobiliare. L’Italia non è sola. Tenga il punto, costruisca alleanze e faccia archiviare una volta e per sempre quest’iniziativa improvvida». Così il presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa ha commentato l’avvio del “Trilogo“, ovvero il negoziato a tre tra Parlamento, Commissione e Consiglio europeo, sulle case green. Si comincia martedì 18 aprile 2023 con una riunione tecnica che apre l’ultima fase di negoziato sulla direttiva Epbd (Energy performance of building directive), nota come “direttiva case green”, approvata dal Parlamento il 14 marzo 2023. Al termine del Trilogo il testo sarà definitivo e gli Stati membri avranno due anni di tempo per recepirlo.

Che cos’è una casa “green”? – Un edificio può essere definito “green”  se è a impatto zero, o comunque a basso impatto ambientale. Quindi se ha alcune caratteristiche strutturali (infissi, pompa di calore, cappotto termico, tetto isolante) che consentono di produrre poche emissioni di anidride carbonica. Gli immobili sono classificati in sette classi energetiche: dalla A, assegnata alle abitazioni a impatto zero, fino alla G, la più inquinante. La direttiva europea in discussione prevede l’obbligo per le case di raggiungere la classe E entro il 2030 e la classe D entro il 2033. La maggioranza degli edifici italiani rientra però nelle classi F e G. Per centrare gli obiettivi comunitari, secondo le stime di Ance (Associazione nazionale costruttori edili), Abi (Associazione bancaria italiana) e Codacons, si dovrebbe intervenire su circa 8 milioni di edifici con un esborso di 108 miliardi di euro.

piano cottura a gas

Un vecchio fornello a gas (Foto di Mykola Makhlai su Unsplash)

Fuori mercato – Nessun obbligo è in vigore al momento, ma il mercato immobiliare sembra anticipare la politica. «Non si è preparati, ma c’è richiesta di una classe energetica medio-alta» spiega Francesco Morabito, titolare dell’omonima agenzia immobiliare attiva a Milano da quasi trent’anni. Di conseguenza, le case più vecchie (con alcune eccezioni) rischiano di finire fuori mercato. «Se parliamo di case storiche al di fuori della città di Milano, quindi di case d’epoca vincolate, queste mantengono il loro fascino e al cliente poco importa della loro efficienza energetica» sostiene Morabito. «Se invece parliamo di case inserite nel tessuto urbano di Milano, gli immobili che si trovano in periferia e non sono stati oggetto di riqualificazione energetica hanno poco interesse da parte degli acquirenti e anche difficoltà a essere finanziati dalle banche». Per essere attrattivi gli edifici usati devono quindi essere ristrutturati e collocati in quartieri riqualificati. È il caso, ad esempio, di alcune delle storiche case di ringhiera in zona Navigli, corso Como o Isola: qui le vecchie abitazioni con il ballatoio in comune, restaurate e inserite in un contesto di tendenza, sono ancora richieste alle agenzie immobiliari.

L’allarme delle banche – Alcuni avvertimenti sulle possibili conseguenze della direttiva europea sono emerse anche da un’audizione di Giovanni Sabatini, direttore generale dell’Abi, alla Commissione Politiche dell’Unione europea della Camera. Così formulata, la direttiva rischia di «produrre una riduzione del valore di mercato degli edifici con impatti rilevanti sulla ricchezza delle famiglie italiane che per il 60% è rappresentata da immobili residenziali», si legge nel testo dell’audizione. Una contrazione della ricchezza si tradurrebbe in minori garanzie di credito e quindi maggiori difficoltà per le famiglie ad avere prestiti dalle banche.

La posizione della Germania –  Il governo italiano, contrario all’iniziativa europea sulle case green, guarda alla Germania per cercare una sponda e strappare una modifica del testo. All’inizio di aprile, infatti, due ministri tedeschi hanno criticato la direttiva. La socialdemocratica Klara Geywitz, ministra dell’Edilizia e delle politiche abitative, ha proposto un approccio meno rigido, che valuti le emissioni dei quartieri e non delle singole case. Il liberale Marco Buschmann, ministro della Giustizia, ha invece avanzato dubbi sulla compatibilità con la Costituzione tedesca di una norma che di fatto obbligherebbe i cittadini a ristrutturare le proprie case.